¿Qué son los gastos hipotecarios y cómo reclamar su devolución?

Probablemente esto que os vamos a decir, muchos bancos no quieren que lo sepáis: podéis recuperar parte del dinero invertido en una hipoteca, especialmente si habéis adquirido un préstamo hipotecario antes de junio de 2019. 

Los bancos antes de esa fecha exigían el pago de muchos de los gastos para contratar una hipoteca. Además de las elevadas tasas de interés, también exigían cubrir con muchos de los costes asociados a la contratación de hipotecas para la compra de viviendas en España. 

Podemos decir que los gastos hipotecarios son aquellos asociados a la formalización de un préstamo hipotecario para la compra de una casa, que pueden incluir: 

• Tasación del inmueble: Antes de daros el préstamo, el banco necesita saber cuánto vale la casa que vais a comprar. Para eso, os pedía que paguéis por una tasación. Es como una evaluación para asegurarse de que la casa cuesta lo que estáis pagando.
• Gastos de gestoría: Son los costes de contratar a alguien que se encargue de tramitar los papeles de la hipoteca. Esta gestoría puede hacer cosas como comprobar si la casa tiene deudas pendientes en el registro, así como el pago de los impuestos asociados a la compraventa del inmueble.
• Gastos de registro: Son los honorarios que pagas al registrador de la propiedad por inscribir la hipoteca. 

Además de todos estos gastos, muchas de las entidades también exigían a sus clientes la contratación de una serie de seguros como el del hogar y de vida para preservar los beneficios de los bancos ante cualquier suceso imprevisto como incendios, accidentes, o el fallecimiento del titular del inmueble. Claro, también era un negocio redondo: además de contratar una hipoteca, que ya de por sí es costosa para los consumidores, los clientes tenían que recurrir al pago de alguno de estos seguros que incrementan exponencialmente sus gastos personales. 

Un marco regulatorio favorable a los consumidores

Ante este panorama, la regulación legal ha evolucionado para proteger los derechos de los consumidores y ha establecido algunas normas y jurisprudencia sobre quién debe asumir cada tipo de gasto y cómo reclamar su devolución en caso de cláusulas abusivas.

En 2015, por ejemplo, hubo una la Sentencia del Tribunal Supremo 705/2015, que dictó que si un contrato de préstamo hipotecario dice que todos los gastos son para la persona que pide el préstamo, eso se considera abusivo y nulo. “Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación –incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente (…)”, afirma la sentencia. Esto significa que un consumidor no puede ser obligado a pagar todos los gastos para la contratación de hipotecas.  

Luego fue publicada la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de préstamo inmobiliario. Esta ley establece quién debe pagar cada tipo de gasto en un préstamo hipotecario. Por ejemplo, los gastos de tasación del inmueble los debía pagar la persona que solicitaba el préstamo, mientras que los gastos de gestoría los abonaba el banco. Por su parte, los aranceles notariales de la escritura del préstamo hipotecario son responsabilidad del banco, pero si se necesita alguna copia adicional, lo debe pagar el cliente. 

Esta Ley en su artículo 14.1.e) señaló que la entidad prestamista, con antelación mínima de 10 días naturales respecto al momento de la firma del contrato, deberá hacer entrega a la persona interesada de una determinada documentación, entre la cual se incluye información clara y veraz de los gastos que corresponden a la entidad prestamista y a la persona interesada. 

Pero recordad que, para los contratos antes del 16 de junio de 2019, el reparto era diferente. Por ejemplo, el banco pagaba los gastos de tasación y los registrales, mientras que los usuarios debían abonar en la mayoría de casos la mitad de los gastos notariales. En la actualidad el banco se encarga de pagar los gastos registrales, los de gestoría y notariales. 

Por su parte, la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, de 16 de julio de 2020, también fue decisiva. Estableció que si una cláusula del contrato es abusiva, se deben devolver todos los gastos indebidos a la persona afectada. Es por lo que si contrataste una hipoteca y quieres reclamar los gastos hipotecarios —que podrían ascender a unos miles de euros— ahora puedes hacerlo, pero con nuestra ayuda como experto en devolución de gastos hipotecarios. 

También se podría considerar como un gasto reclamable la contratación de seguros para proteger el bien objeto del préstamo hipotecario, si el consumidor fue obligado a contratarlo por parte del banco, incluso si no lo solicitó. Es importante comprender las cláusulas abusivas de las hipotecas como aquellas disposiciones que no fueron negociadas individualmente y todas aquellas prácticas que no fueron expresamente consentidas o explicadas de forma “clara y veraz”.

¿Cómo reclamar la devolución de los gastos hipotecarios?

La frase popular de que los bancos siempre ganan, gracias a nuestra gestión como abogado civil en Granada ya no se cumple. Los que ganan son nuestros clientes cuando presentan una reclamación ante las entidades financieras y te explicaremos todos los pasos que debes hacer para reclamar la devolución de tus gastos hipotecarios. 

Antes del pronunciamiento del Tribunal de Justicia Europeo en enero de este 2024, el plazo de prescripción para reclamar los gastos de hipoteca era de 5 años desde que se conocía el carácter abusivo de la cláusula contractual. De hecho, todos los consumidores marcaban la fecha del 14 de abril de 2024 como límite para presentar tal reclamación. 

Pero el Tribunal Europeo es claro en su sentencia: las personas afectadas pueden iniciar la reclamación tan pronto como descubran la inclusión de la cláusula considerada abusiva relacionada con los gastos hipotecarios en su contrato de préstamo. Es decir, aún estás a tiempo de reclamar con nosotros una devolución de los gastos hipotecarios. 

Si descubres que pagaste gastos que podrían ser considerados abusivos, puedes reclamar la devolución de esos importes a tu banco. Estos son los gastos que puedes solicitar su devolución: 

• Gastos de gestoría.
• Gastos de registro de la propiedad.
• Gastos de notaría.
• Gastos de tasación.

Ahora bien, ante la pregunta qué documentos son necesarios para presentar la devolución de los gastos hipotecarios, entre los principales papeles están la escritura de la hipoteca. Este es el documento principal que establece los términos de tu préstamo hipotecario. Debes tener una copia de este documento para identificar los gastos que podrían ser reclamables.

Es necesario, además, reunir todas las facturas relacionadas con la formalización de tu hipoteca como son las facturas de notaría, registro, tasación y, en su caso, gestoría. Estas facturas son fundamentales para demostrar los gastos que has pagado. Si no dispones de estas facturas, puedes solicitar copias a la notaría, el registro de la propiedad, la empresa de tasación, o la gestoría correspondiente.

No obstante, si sientes que es mucho papeleo, no te preocupes, ya que como abogados expertos en tramitación de devoluciones de gastos hipotecarios te ayudaremos a gestionar toda la documentación que necesitas para recuperar parte del importe invertido en tu hipoteca.

¿Cómo presentar la reclamación para la devolución de los gastos hipotecarios?

El primero de todos los pasos para solicitar la devolución de los gastos hipotecarios es enviar una reclamación a tu entidad financiera. Puedes enviar un correo certificado o un burofax, o llamar al teléfono gratuito de incidencias y reclamaciones de tu banco. Asegúrate de obtener un número de referencia para tu reclamación.

Para el contenido de la reclamación escrita ante los bancos, debes incluir tus datos personales y los datos básicos de tu préstamo hipotecario. Indica, además, la cláusula del préstamo hipotecario que consideras nula por abusiva, y señala también que no fue negociada individualmente. Luego, menciona la consideración como cláusula abusiva según la jurisprudencia existente. Del mismo modo, solicita la nulidad de la cláusula y la devolución de los gastos reclamados, adjuntando las facturas correspondientes. También —si es aplicable— menciona la comisión de apertura y cómo consideras que podría ser abusiva según la jurisprudencia reciente.

Ahora bien, si no recibes respuesta o la respuesta no es satisfactoria en un plazo de 30 días —como suele pasar muy a menudo por parte de las entidades financieras— puedes recurrir a la vía judicial con nuestros servicios como abogados civiles. Ya sea si estás en Granada, Sevilla, Andalucía o en cualquier ciudad de España, estaremos disponibles para llevar adelante tu caso ante los tribunales y recuperar el dinero que perdiste con la gestión de tu hipoteca. 

También muchos de vosotros con frecuencia nos preguntáis si podéis reclamar los gastos hipotecarios si la hipoteca está cancelada. Y la respuesta es siempre sí. Si una cláusula es nula, no hay plazo alguno para solicitar su nulidad, aunque ya la hipoteca haya sido cancelada.

Y recordad: en Litigal Hispania somos los principales especialistas en reclamaciones de gastos hipotecarios ¡Contáctanos por correo electrónico a contacto@litigalhispania.com o llámanos directamente al 858 992 642 y coméntanos tu caso!