¿Qué trámites legales debes realizar para comprar una vivienda en España?

Comprar un inmueble en España es una de las decisiones financieras más importantes que podéis tomar. Para que todo el proceso sea transparente y seguro, es esencial conocer los pasos a seguir, los documentos necesarios y los posibles obstáculos que podríais encontrar. Como despacho de abogados en Granada, en Litigal Hispania estamos para guiaros en cada etapa del camino y asegurar que vuestra inversión esté protegida.

La compra de una vivienda en España no solo implica encontrar el inmueble perfecto, sino también cumplir con una serie de trámites legales y administrativos que garantizarán la seguridad de vuestra transacción. Aunque es tentador dejar que la agencia inmobiliaria o el vendedor se encarguen de todo, es crucial que seáis conscientes de los detalles legales y financieros. Por ejemplo, la responsabilidad de ciertos gastos o las condiciones reales del inmueble podrían generar sorpresas si no se revisan a fondo.

Nuestra labor en Litigal Hispania como abogados especialistas en compra y venta de inmuebles es prevenir conflictos y asegurar que todo el proceso se desarrolle sin sobresaltos. Desde la comprobación de cargas hasta la redacción de contratos, os acompañamos para que podáis comprar con tranquilidad y conocimiento.

Documentación necesaria para la compra de una vivienda en España

La primera etapa para adquirir una vivienda en España ya sea en Andalucía, Granada o Madrid es asegurarse de tener en orden la documentación básica. Aquí os detallamos los requisitos principales:

Documento de identidad vigente: Tendréis que presentar un documento válido, como el DNI o pasaporte, en el momento de la firma. Si sois extranjeros y buscáis invertir en la compra de un inmueble en España, será imprescindible obtener un NIE (Número de Identificación de Extranjeros). Este trámite puede llevar más de un mes, por lo que os recomendamos gestionarlo con antelación.

Documentación matrimonial: En caso de estar casados, será necesario acreditar vuestro régimen matrimonial: Si estáis en separación de bienes, debéis aportar las capitulaciones notariales y su inscripción en el Registro Civil. Para matrimonios en régimen de gananciales, aunque uno de los cónyuges no participe en la compra, deberá confirmar su conocimiento ante notario.

Acceso a financiación de la vivienda: Si necesitáis una hipoteca, será obligatorio realizar una tasación del inmueble, que definirá su valor de mercado. Además, es importante revisar la situación legal del inmueble, ya que irregularidades como ampliaciones no registradas podrían afectar la valoración y el préstamo.

Documentos clave a revisar del inmueble

Una vez tengáis clara vuestra capacidad financiera, es esencial verificar la situación legal de la vivienda que queréis comprar:

Nota simple: La nota simple es un documento clave al comprar una vivienda, ya que detalla quiénes son los propietarios actuales, posibles cargas como hipotecas o embargos, y restricciones o derechos sobre el inmueble; por ejemplo, en casos de herencias sin regularizar, donde los herederos podrían intentar vender sin haber pagado los impuestos correspondientes, un aspecto que debe solucionarse antes de la compra para evitar futuros problemas legales.

Nota catastral: Complementa la nota simple y detalla la superficie construida y registrada oficialmente, tanto de la vivienda como de las zonas comunes. Comprobar que esta información coincida con la realidad es clave para evitar problemas en el futuro.

Certificados de comunidad y deudas fiscales: El vendedor debe acreditar que está al día con los pagos de la comunidad de propietarios y que no tiene deudas pendientes del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), garantizando así que no haya cargas económicas que puedan afectar al comprador.

Contratos de alquiler: Si el inmueble tiene inquilinos, será necesario revisar el contrato de arrendamiento para conocer las condiciones y la duración del mismo. Además, los inquilinos tienen derecho preferente a comprar el inmueble si igualan la oferta económica.

Qué trámites son necesarios durante la compraventa

Contrato de arras o precontrato: Aunque no es obligatorio, es común formalizar un contrato de arras como compromiso inicial, donde se detallen el precio final acordado, los plazos y condiciones de la operación, y las penalizaciones en caso de desistimiento. Este documento establece responsabilidades para ambas partes: si el comprador se retira, perderá la señal entregada, mientras que, si el vendedor incumple, deberá devolver el doble de la cantidad recibida.

Escritura pública: La compraventa se formaliza mediante una escritura pública ante notario, lo que garantiza que el vendedor es el legítimo propietario, que el inmueble está libre de cargas ocultas y que los términos del pago son claros. El notario, además, se encarga de realizar todas las comprobaciones necesarias para asegurar la legalidad de la operación.

Los trámites posteriores a la compraventa

Una vez firmada la escritura, aún quedan pasos importantes para completar la adquisición del inmueble:

Pago de impuestos:

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): En la mayoría de las comunidades autónomas, este impuesto oscila entre el 6% y el 10% del precio de compraventa.

IVA: Si compráis una vivienda nueva, en lugar del ITP, deberéis abonar el IVA correspondiente (generalmente un 10%).

Inscripción en el Registro de la Propiedad

Este trámite formaliza vuestra titularidad y protege vuestros derechos como propietarios frente a terceros.

Cambio de titularidad en suministros y catastro: Tras la compra, es fundamental notificar a las compañías de agua, luz y gas para transferir los contratos a vuestro nombre y realizar el cambio de titularidad en el Catastro para el pago del IBI. Aunque podéis gestionar estos trámites personalmente, contar con un abogado especializado ofrece ventajas significativas: seguridad jurídica al revisar documentos y detectar irregularidades, ahorro de tiempo al encargarse de los trámites legales y administrativos, y una negociación favorable que asegura vuestros intereses en cada etapa de la compraventa.

Trámites para comprar una vivienda en Granada y Andalucía: Guía práctica según la Junta de Andalucía

El proceso de compra de una vivienda en Andalucía requiere cumplir con diversas gestiones ante distintos organismos, tanto tributarios como no tributarios. A continuación, se detallan los trámites esenciales divididos entre obligaciones del comprador y vendedor, con enlaces útiles para facilitar cada paso.

Las obligaciones del comprador

Valoración del inmueble: La base imponible de impuestos como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (TPO) se basa en el valor real del inmueble, el cual puede ser estimado mediante un informe previo de valoración emitido por la Agencia Tributaria de Andalucía.

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (TPO) se aplica al comprar a un particular, con tipos reducidos como el 7% para viviendas habituales hasta 130.000 € o el 3,5% para jóvenes menores de 35 años, personas con discapacidad o familias numerosas, siempre que el inmueble cumpla ciertos requisitos. En viviendas nuevas, en lugar del TPO, se pagan Actos Jurídicos Documentados (AJD), con tipos reducidos entre el 0,1% y el 1,2% en casos específicos, además del IVA, que es del 10% general y del 4% para viviendas protegidas.

Gestión catastral y fiscal: Tras la compraventa, es necesario notificar la operación para actualizar la información en el Catastro y en Hacienda, asegurando que los datos fiscales y catastrales queden correctamente vinculados al nuevo propietario.

Trámites no tributarios: Si contratas una hipoteca, desde 2018 el banco asume el pago del AJD asociado al préstamo. Además, la escritura pública formaliza la compraventa ante notario, y la inscripción en el Registro de la Propiedad asegura la titularidad legal. En viviendas en construcción, verifica que existan seguros o avales bancarios que garanticen las cantidades adelantadas.

Derechos del comprador por defectos ocultos: Si aparecen defectos estructurales o de habitabilidad no visibles al momento de la compra, el comprador puede exigir compensaciones o incluso la resolución del contrato, siempre dentro de los plazos legales establecidos.

Obligaciones del vendedor: El vendedor debe proporcionar un certificado energético, que informa sobre la eficiencia energética del inmueble, y un certificado de cargas, que confirma la inexistencia de deudas. Asimismo, es responsable del pago de la plusvalía municipal, salvo que se acuerde lo contrario.

Recursos útiles: Instituciones como la Agencia Tributaria de Andalucía facilitan la valoración y autoliquidación de impuestos, mientras que el Registro de la Propiedad permite consultar datos sobre el inmueble. Por su parte, el Catastro es clave para actualizar la información catastral tras la compraventa. Para más detalles, consulta la web de la Junta de Andalucía o contacta con un abogado o notario en Granada.

Cláusulas abusivas en los contratos de compraventa de viviendas

Comprar una vivienda es, para la mayoría, una de las decisiones más importantes de la vida. Sin embargo, la ilusión y la presión pueden cegarnos ante contratos que, en muchos casos, contienen cláusulas abusivas impuestas por los promotores inmobiliarios. Estas cláusulas generan un evidente desequilibrio en perjuicio del comprador, lo que contraviene tanto el principio de buena fe contractual como los derechos reconocidos por la normativa vigente.

Las cláusulas más comunes que los compradores deben identificar y rechazar en los contratos de compraventa:

Falta de reciprocidad en caso de desistimiento: Es habitual que los contratos incluyan penalizaciones severas para el comprador si decide desistir, mientras que no contemplan sanciones equivalentes para el promotor. Esto crea un evidente desequilibrio y puede ser considerado abusivo, según el artículo 82 de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios.

Imposición del pago de la plusvalía municipal: El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos (plusvalía municipal) corresponde legalmente al vendedor, salvo pacto en contrario. Obligar al comprador, como sucede frecuentemente, es una práctica injusta y abusiva.

Subrogación obligatoria en la hipoteca del promotor: El comprador tiene derecho a elegir su entidad financiera. Imponer la subrogación y, además, trasladar los gastos de cancelación o penalizaciones, constituye una cláusula abusiva que vulnera su libertad de elección.

Plazos de entrega indefinidos o amplios: Desde 1989, la normativa exige que los contratos establezcan claramente la fecha de entrega. No obstante, los promotores suelen consignar plazos amplios o incluir prórrogas automáticas para evitar indemnizaciones. Esto no solo es abusivo, sino que la jurisprudencia lo sanciona.

Imposición del notario: El comprador tiene derecho a elegir el notario que formalice la escritura pública de compraventa. Cualquier cláusula que impida esta elección es contraria a la ley.

Alteraciones en la memoria de calidades o proyecto de ejecución: Las características de la vivienda recogidas en el contrato no pueden modificarse unilateralmente, salvo por exigencias normativas específicas. Esto protege al comprador frente a cambios arbitrarios en distribución, materiales o acabados.

Exoneración de responsabilidades por vicios constructivos: La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece plazos de garantía de uno, tres y diez años según el tipo de defecto. Las cláusulas que intenten eximir al promotor de estas responsabilidades son nulas de pleno derecho.

Alteración del precio durante la construcción: El precio es un elemento esencial del contrato. Su modificación unilateral por parte del vendedor es abusiva, salvo que exista una causa objetiva justificada y se permita al comprador desistir sin penalización.

Comprar una vivienda en España es un proceso que requiere cumplir con una serie de trámites legales y fiscales para garantizar que la operación sea segura y libre de inconvenientes. Desde la revisión del contrato de arras y la escritura pública hasta la gestión de impuestos como el TPO o el IVA, cada paso conlleva aspectos legales y administrativos que, si no se gestionan adecuadamente, pueden generar problemas posteriores. Además, la actualización de los datos en el Catastro, la comprobación de posibles cargas o defectos ocultos, y el cumplimiento de las obligaciones fiscales del vendedor son elementos clave para evitar riesgos innecesarios y asegurar una adquisición sin contratiempos.

Contar con Litigal Hispania como tu despacho de abogados especializado en compraventas de viviendas garantiza tranquilidad y seguridad jurídica durante todo el proceso. Nos encargamos de revisar y negociar los contratos, detectar cláusulas abusivas, garantizar el cumplimiento de los derechos del comprador y resolver cualquier conflicto que pueda surgir durante o después de la operación. Nuestra experiencia como despacho de abogados en España nos permite anticiparnos a posibles irregularidades y proteger tus intereses, ahorrándote tiempo y preocupaciones en un paso tan importante como la compra de tu vivienda.